تدارک کاربری جدید برای پیاده روهای تهران؛ تفریح یا تجارت؟ - مجله عکسها

به گزارش خبرنگاران مدیریت شهری پایتخت برای رسمیت بخشی به بهره برداری از فضای عمومی جلوی بعضی مغازه ها فرمول مبهمی برای معین اجاره ماهانه پیاده رو طراحی نموده که تقریبا یک ششم ارزش واقعی فعالیت تجاری در معبر عمومی است.

فرمول پیشنهادی به مجلس شهر برای تبدیل پیاده روهای پایتخت به محل تفریح شهروندان آنالیز شد. مدیریت شهری پایتخت با تعریف یک فرمول جدید بنا دارد برای پیاده روهای پایتخت یک کاربری جدید تعریف کند. شهرداری تهران اخیرا با هدف رسمیت بخشی به بهره برداری صنوف مختلف از فضای پیاده روهای شهری به عنوان معبر عمومی، لایحه ای را تدوین و برای آنالیز و تصویب به مجلس شهر ارسال نموده است. این لایحه اگرچه به منظور ایجاد سرزندگی و نشاط در فضای شهر از یک سو و تامین درآمدهای پایدار برای اداره پایتخت از سوی دیگر، با استفاده از تجربه دنیای تدوین شده اما به نظر می رسد در فرمول پیش بینی شده از سوی مدیریت شهری یک فهم وارونه از فرمول دنیای واگذاری فضای پیاده روها به نفع عموم شهروندان اجرا شده است.

آنالیز ها نشان می دهد با ورود صنوف مختلف (که در این لایحه فعلا به صنوف خوراکی و آشامیدنی اشاره شده است) از ملک شخصی به معبر عمومی چهار ضلع مختلف شهر شامل صاحبان مشاغل، شهرداری تهران، چهره شهر و حقوق عمومی شهر به طور متقابل با یکدیگر وارد رابطه می شوند. اما در صورتی که فرمول تعریف شده در این لایحه، با شکل کنونی و بدون تغییر تصویب گردد بی تردید فقط یک ضلع درگیر در این رابطه، برنده مطلق و باقی اضلاع متضرر خواهند شد.

آنالیز های میدانی از شرایط و نحوه استفاده صنوف و مشاغل مختلف از فضای عمومی شهر همچون پیاده روها در سال های گذشته حاکی از آن است که هم اکنون دو شکل کلی برای حضور مشاغل مختلف در پیاده روهای شهر به عنوان معابر عمومی وجود دارد. شکل اول، یک توافق نانوشته میان بعضی از شهرداری های مناطق با کسبه یک محل است که فرمول معینی برای دریافت بهای بهره برداری از پیاده روها در آن وجود ندارد. اما در شکل دوم، نه تنها هیچ بهایی برای حضور صنوف در پیاده روها پرداخت نمی گردد بلکه نحوه ورود بعضی مشاغل به معابر عمومی شهر به شکل تصرف و اشغال فضای عمومی متعلق به کل شهروندان همراه با ایجاد مزاحمت برای آنها است. از آنجاکه این دو شکل هیچ منفعتی برای شهر و شهروندان ندارد، مدیریت شهری در قالب لایحه ای، شکل سومی را تعریف نموده که بر مبنای آن بهره برداری از پیاده روها برای بخشی از صنوف و کسبه شکل رسمی پیدا خواهد نمود. هرچند هدف از تدوین این لایحه ایجاد شفافیت و رسمیت بخشی به این زاویه از فعالیت بعضی از صنوف است اما نکته مهم آن است که بخش های مهمی از پیشنهاد ارائه شده به شورای شهر تهران، کاملا مبهم و در عین حال بسیار زیاد به زیان شهر و شهروندان است. به طوری که جزئیات فرمول تعریف شده برای اخذ بهای تبدیل پیاده روها به معابر تفریحی و استفاده بعضی از صنوف، نه تنها نشاط اجتماعی شهروندان را تامین و تضمین نمی نماید بلکه شهر را از شکل گیری شکل سوم بهره برداری از پیاده روها متضرر خواهد نمود. این در حالی است که مطابق با الگوی تجربه شده در بسیاری از شهرهای دنیا همچون پاریس، استانبول و... رسمیت بخشی به فعالیت بعضی از صنوف در پیاده روهای شهر علاوه بر آنکه نشاط و سرزندگی شهروندان را در محیط عمومی شهر افزایش می دهد بلکه منافع اقتصادی پایدار را نیز نصیب شهر و شهرداری خواهد نمود تا از این طریق میزان وابستگی به منابع ناپایدار و مسموم حاصل از صدور مجوزهای ساختمانی کاهش پیدا کند.

آنالیز مدل های مشابه اجرا شده در بعضی از شهرهای دنیا در رسمیت بخشی به استفاده از پیاده روها نشان می دهد: در شهری همچون استانبول سالانه حدود 3درصد از بودجه اداره شهر از محل واگذاری اجاری پیاده روها به یکسری از صنوف تامین می گردد.

در گزارش توجیهی لایحه تدوین شده از سوی شهرداری تهران نیز تاکید شده است: افزایش کیفیت پیاده روهای شهری نه تنها عابرین پیاده بیشتری را جذب می نماید، بلکه به ایجاد فضاهای مطلوب عمومی، یعنی جایی که افراد بخواهند اوقات فراغت خود را بگذرانند نیز یاری می نماید. همچنین در بخش دیگری از این گزارش توجیهی با اشاره به تجربه سایر کشورها در این حوزه، آمده است: حضور کاربری ها در حاشیه پیاده روها همچون کافه ها، رستوران ها و... باعث القای سرزندگی فضا، گسترش فعالیت اجتماعی و افزایش مدت حضور مردم در پیاده رو می گردد. ضمن آنکه دریافت حق بهره برداری موقت از ظرفیت پیاده روهای شهر تهران برای ارائه هزینه خدمات به شهروندان از سوی اصناف و کسبه در افزایش درآمد مستمر و پایدار شهرداری تهران می تواند مثمرثمر باشد. با وجود پیش بینی چنین اهدافی در این گزارش توجیهی، آنالیز جزئیات لایحه و همچنین توجه به فرمول تعریف شده برای اخذ اجاره ماهانه از صنوفی که اجازه بهره برداری از فضای پیاده روها را پیدا نموده اند نشان می دهد: با فرمول تعریف شده، هیچ کدام از اهداف یعنی ایجاد سرزندگی و نشاط اجتماعی و همچنین افزایش درآمدهای پایدار شهری محقق نمی گردد.

آنالیز های دنیای اقتصاد از فرمول محاسبه بهای ماهانه اجاره پیاده رو به بعضی از صنوف حاکی از آن است که این فرمول از حاصلضرب سه فاکتور مساحت پیاده رو تحت بهره برداری ملک تجاری، قیمت منطقه ای املاک و یک ضریب برحسب قرارگیری ملک تجاری در یکی از چهارپهنه تجاری، مسکونی، سبز و مختلط به دست می آید.

آنالیز اشکال موجود استفاده صنوف از فضای پیاده هارو(مساحت) معین می نماید: به احتمال زیاد مساحت تحت بهره برداری برای صنوف در حدود چهار مترمربع است. فاکتور دوم نیز که به قیمت منطقه ای املاک مربوط می گردد حاوی یک اشکال جدی است. صرف نظر از آنکه طی سال های اخیر تاکید شده در محاسبه فرمول عوارض شهری به جای ملاک عمل قرار دریافت قیمت منطقه ای، باید قیمت روز املاک که به قیمت واقعی نزدیک تر است ملاک محاسبه قرار گیرد، در این دفترچه سه نوع قیمت منطقه ای برای املاک تجاری، مسکونی و اداری معین شده است اما در این لایحه به طور معین اشاره نشده که در فرمول تعریف شده کدام یک از قیمت های منطقه ای باید مدنظر قرار گیرد.

چراکه به طور طبیعی، قیمت منطقه ای املاک تجاری در دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران که توسط سازمان امور اقتصادیاتی تهیه می گردد، تقریبا معادل 96/ 1 برابر قیمت منطقه ای املاک مسکونی است. مطابق با آخرین به روزرسانی این دفترچه، قیمت منطقه ای املاک مسکونی به طور میانگین در شهر تهران برای هر مترمربع معادل 280 هزار تومان و برای املاک تجاری در هر مترمربع حدود 545 هزار تومان است.

اما محاسبات در این بخش از فرمول لایحه، به صورت گنگ و کلی بیان شده است به این ترتیب این فاکتور در فرمول پیش بینی شده در صورت تصویب، برای شهر تهران پرخطر خواهد بود.

جالب آنکه شرایط درخصوص ضریب سوم در فرمول با عنوان ضریب تعدیل یا همان K به همین گونه است. به طوری که این ضریب برای املاک واقع در پهنه تجاری معادل نیم درصد، برای املاک واقع در پهنه مسکونی معادل یک درصد و برای املاک واقع در پهنه سبز نیز معادل یک درصد پیش بینی شده است. هرچند پهنه سبز به عنوان یک محدوده حفاظت شده شهر در طرح تفصیلی پیش بینی شده که هر نوع فعالیت تجاری در آن باید محدود گردد اما ضریب تعریف شده برای املاک واقع در این پهنه به نوعی نشان می دهد اهمیت زیست محیطی این پهنه با پهنه مسکونی در یک سطح قرار گرفته است. نکته جالب تر آنکه ضریب پیش بینی شده برای املاک واقع در پهنه تجاری 50 درصد املاک واقع در املاک واقع در پهنه سبز است.

کارشناسان شهری معتقدند: ضریب K(تعدیل) برای پهنه سبز(G) با هدف حفظ و پایداری این محدوده های شهر باید بالاتر از سایر پهنه ها همچون پهنه مسکونی تعریف گردد. همچنین این ضریب برای آنکه بتواند هدف تامین منابع پایدار برای شهر را پوشش دهد برای املاک واقع در پهنه تجاری باید بیش از یک پیش بینی گردد.

از دیدگاه کارشناسان اقتصاد شهری در صورتی که تغییر پیشنهادی در فرمول پیش بینی شده در لایحه اعمال نگردد، درآمد حاصل از واگذاری اجاری پیاده روها از شرایط فعلی که به شکل غیررسمی نیز هست، کمتر می گردد.

آنالیز های میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد: در حال حاضر قیمت روز هر مترمربع ملک تجاری در شهر تهران یک صدم قیمت منطقه ای املاک تجاری است. آن طور که گزارش های میدانی بیان می نماید دست کم قیمت هر مترمربع ملک تجاری حدود 50 میلیون تومان است در عین حال بهای اجاره ماهانه یک مغازه در شهر تهران نیز به طور میانگین مترمربعی معادل 800 تا یک میلیون تومان است. در این میان افرادی که به شکل توافقی در بعضی مناطق شهر، پیاده رو را به نفع کسب و کار خود اشغال نموده اند، طبق اظهارات این افراد حدودا روزانه مبلغی بین 70 تا 100 هزار تومان بابت اشغال معبر به ماموران شهرداری هزینه پرداخت می نمایند. از آنجاکه تا به امروز فرمول معینی برای پرداخت این هزینه از سوی شهرداری تعریف نشده بود، در نتیجه دریافت این هزینه از کاسبان مناطق نیز به صورت رسمی انجام نمی شد. این در حالی است که طبق اظهارات کسبه همین محلات و محاسبات اجرا شده، بهای واقعی اجاره پیاده رو در همان محله به طور میانگین روزانه حدود 200 هزار تومان است (به این معنی که به صورت رسمی کسبه این محلات آمادگی دارند در یک فرمول معین تا این سطح هزینه را به مدیریت شهری برای بهره برداری از پیاده رو پرداخت نمایند.) اما طبق محاسبات اجرا شده از فرمول تعریف شده توسط شهرداری در این لایحه، در صورتی که شورای شهر فرمول را بدون تغییر در ضرایب تصویب کند، حتی با فرض آنکه در بالاترین سطح ممکن این هزینه از صاحبان مشاغل دریافت گردد، بهای اجاره پیاده روها ماهانه حدود یک میلیون تومان (روزانه 33 هزار تومان) می گردد که از توافق فعلی میان کسبه و مدیریت شهری نیز کمتر است. به تعبیر دیگر، فرمول پیش بینی شده، اجاره ماهانه استفاده از پیاده رو را یک ششم آنچه باید به عنوان ارزش اجاری روز به شهر پرداخت کند، تعریف نموده است. در نتیجه نه تنها افزایش درآمدهای پایدار برای تامین هزینه های اداره شهر از این محل به عنوان یکی از اهداف اصلی این لایحه محقق نمی گردد بلکه ایجاد سرزندگی و نشاط اجتماعی برای شهروندان نیز به طور کامل تحقق نمی گردد.

کارشناسان شهری معتقدند: با فرمول پیش بینی شده، این امکان وجود دارد سطح کیفی سرویس دهی بعضی صنوف تنزل پیدا کند چراکه هر صنف مجازی با هر سطح کیفیت کاری، به دلیل نرخ اجاره پایین، امکان استفاده از این امتیاز را پیدا می نمایند و در نتیجه سطح کیفی خدمات دهی و افزایش نشاط اجتماعی کاهش پیدا می نماید.

به این ترتیب در موضوع رسمیت بخشی برای دریافت بهای تبدیل معابر به مغازه از میان چهار ضلع درگیر شامل کاسبان، شهرداری، چهره شهر و همچنین حقوق عمومی شهروندان، تنها برنده مطلق این مجموعه، صاحبان مشاغل خواهند بود. در مقابل شهرداری با زیان کامل به لحاظ کسب منابع اقتصادی روبرو می گردد. همچنین شهروندان آن طور که باید از فضای شهر با سطح کیفی بالا استفاده نمی نمایند. از این رو به گفته کارشناسان شهری، به نظر می رسد مدیریت شهری پایتخت از تجربه شهرهایی همچون پاریس، استانبول و... یک فهم وارونه در این لایحه را پیاده نموده است. در سایر شهرهای دنیا که از این الگو استفاده می نمایند واگذاری پیاده رو به صنوف خاص منجر به افزایش رونق فعالیت آنها و در نتیجه افزایش کیفیت زندگی بیرون از منزل شهروندان در ساعات فراغت شده است. در تجربه پیروز سایر شهرهای دنیا، ازآنجاکه حقوق شهر پرداخت می گردد، کیفیت خدمات و در نتیجه درآمد شهری نیز افزایش پیدا می نماید.

نکته قابل توجه دیگر در این لایحه آن که، در مقطع کنونی فعلا اجازه بهره برداری از فضای عمومی پیاده روهای شهر به صنوف خوراکی و آشامیدنی داده شده این در حالی است که بعضی از کارشناسان شهری عنوان می نمایند ایجاد امکان استفاده از این فضا برای بعضی دیگر از مشاغل همچون کتاب فروشی ها، گل فروشی ها و... نه تنها می تواند افزایش درآمد شهری را محقق کند بلکه نقش مهم تری در ایجاد سرزندگی و نشاط اجتماعی شهروندان بازی خواهد نمود.