چگونه در کانادا خانه بخریم؟ راهنمای کامل مراحل خرید ملک و دریافت وام مسکن - مجله عکسها

مراحل خرید خانه در کانادا

همان طور که در صفحه خرید خانه در ونکوور هم شرح دادم بسیاری از هم وطنان ما صبر می نمایند که اول پول پیش (down payment) را آماده نمایند و بعد نزد مشاور می روند. پیشنهاد می کنم که حتی اگر می خواهید در آینده دور خرید کنید، قبل از حاضر شدن داون پی منت حداقل از یک ریلتور مشاوره بگیرید؛ زیرا:

1. شاید برخلاف تصورتان، به پیش پرداخت کمتری احتیاج داشته باشید یا بتوانید آن را از بانک تامین کنید. افراد زیادی را دیده ام که زمان زیادی را صرف جمع کردن داون پیمنت نموده اند؛ اما به علت تغییر قیمت خانه در کانادا مجبور شده اند که گران تر بخرند.
2. داشتن برنامه و نقشه راه به شما یاری می نماید که زودتر به هدف برسید. ابهامات ایجاد ترس و تردید می نمایند و ترمز و بار اضافی هستند.
3. وقتی الزامی نیست که با همان شخصی که از او مشاوره گرفتیم ادامه مسیر بدهیم، پس چرا از امکانات رایگان اطراف مان استفاده نکنیم؟

در واقع بزرگترین دستاورد شما از دیدار یک ریلتور، چیزهایی است که یاد می گیرید. به همین علت، من بجای جلسه مشاوره (که متداول و برای جلب مشتری است) جلسه آموزش و پرسش و پاسخ دارم. چراکه ترجیح می دهم افراد آگاهانه انتخاب نمایند نه با فشار و اصرار و اگر هم من را انتخاب نکردند، لااقل می دانم که کار مفیدی انجام داده ام و یاریی نموده ام.

اگر علاقمند به سفر با بهترین تور کانادا ارزان هستید با ما همراه شوید، با مجری مستقیم تور کانادا از تورنتو، مونترال و آبشار نیاگارا دیدن کنید و بهترین تجربه سفر را داشته باشید.

دریافت پیش تایید (pre-approval) وام مسکن، انتخاب وام مناسب و انتخاب بانک

قدم بعدی دیدار با یک متخصص وام است، (از دوستان و ریلتورتان یاری بگیرید) توصیه من این است که برای خرید ملک در کانادا هم سراغ مورگیج بروکر مستقل بروید هم بانک های BMO و RBC. چرا که این دو بانک mortgage specialist های خود را دارند و مورگیج بروکرهای مستقل به محصولات آن ها دسترسی ندارند.

وام ها به سه دسته کلی تقسیم می شوند:

1. وام هایی که تابع عایدی شما هستند: معمولا حدود یک سوم عایدی سالیانه شما با کسر هزینه ها و تعهدهای مالی شما قدرت بازپرداخت وام و درنتیجه میزان وام شما را تعیین می نمایند بطور سرانگشتی بین چهار تا شش برابر عایدی سالیانه خودتان را می توانید وام بگیرید.
2. وام هایی که تابع دارایی شما هستند: اگر سپرده ای در بانک دارید، می توانید از یک سوم آن برای پیش پرداخت خرید بهره ببرید و به میزان دو سوم آن از بانک وام بگیرید. بدون آنکه عایدیتان ملاک باشد. مزیت این وام این است که مبلغی در حسابتان می ماند که می توانید با استفاده از آن خانه دوم یا سوم خود را بخرید و یا در کسب و کارتان سرمایه گذاری کنید.

3. وام برای تازه واردها: همان طور که می دانید، تازه واردها (newcomerها) عایدی و سابقه مالی در کانادا ندارند. با توجه به بالا بودن قیمت خانه در کانادا، این افراد می توانند یک سوم قیمت خانه را پرداخت نمایند و الباقی مبلغ خرید را وام بگیرند. البته باید مبلغ 12 قسط را در حسابشان داشته باشند.

نکته: تا پنج سال بعد از گرفتن اقامت دایم شما تازه وارد Newcomer محسوب می شوید.

یادآوری: شما علاوه بر اقساطی که به بانک می دهید، هزینه های جاری هم دارید (در صفحه دریافت وام مسکن کانادا آن ها را کامل مرور نموده ایم). پس به میزانی وام بگیرید که بتوانید اقساطش را پرداخت کنید.

ملاک های مقایسه وام ها: برای مقایسه وام های مختلف باید به ملاک های زیر توجه کنید:

• نرخ سود سالیانه
• متغییر یا ثابت بودن درصد سود (اگر بهره متغیر باشد، افزایش یا کاهش آن چه تاثیری بر اقساط ماهانه دارد؟)
• جریمه فسخ زود هنگام
• امکان انتقال وام به سایر املاک
• امکان پرداخت زودهنگام (Accelerated)
• و از همه مهم تر محاسبه نرخ سود با کسر تمام هزینه ها

من برای این موضوع و مقایسه درست یک جدول درست کردم که اگر خواستید در انتهای مقاله در قسمت نظرات بنویسید تا برای شما هم بفرستم.

مدارک مورد احتیاج: معمولا برای دریافت وام به مدارکی مانند فیش حقوقی، credit report، برگه T4 یا برگه Notice of Assessment سال های قبل (عملکرد مالیاتی) احتیاج دارید. اگر حقوق بازنشستگی مانند CPP یا OAS دریافت می کنید، احتمالا صورت حساب چند ماهه بانکی که تایید واریز مستقیم را نشان دهد کافی باشد.

البته باید تعیین کنید که مبلغ down payment را چگونه تهیه می کنید. برای این منظور می توانید سوابق حساب بانکی، صورت های سرمایه گذاری، قرارداد جاری فروش منزل مسکونی قبلی و یا نامه هدیه (نامه ای که نشان می دهد مبلغی به شما اهدا شده است) را ارائه دهید.

نامه Pre-approval و اهمیت آن: اول یک نگاهی به تعریف Pre-approval به زبان خودمانی بیندازیم بانک با دادن این نامه به شما می گوید که مدارکتان را آنالیز نموده است. بعلاوه به شما می گوید که واجد شرایط چه میزان وام و با چه شرایطی هستید. در این جمله ها چند نکته هست:

• اول اینکه مدارک شما را می گیرند و معمولا شما دیگر کسر مدارک ندارید.
• دوم اینکه مبلغ وام تان آنجا تعیین شده است.
• سوم اینکه درصد سود، مبلغ قسط ماهیانه و بقیه شرایط هم شفاف شده است.

حال این سوال پیش می آیند که اگر Pre-approval داشته باشید، آیا بانک قطعا به شما وام می دهد و دیگر مدارک بیشتری از شما نمی خواهد؟ پاسخ خیر است. پس حسن دریافت آن چیست؟

• اول اینکه به احتمال خیلی زیاد بعد از عقد قرارداد خرید، نامه Approval قطعی را به شما می دهند.
• دوم اینکه می دانید بانک چه مبلغی به شما وام می دهد و در محدوده بودجه خود وقت می گذارید و تمرکز می کنید.
• سوم با داشتن این نامه زمان گرفتن تایید قطعی یا همان Approval خیلی کم می گردد و این به شما یاری می نماید آفر قوی تری بنویسید و به قیمت بهتری بخرید.

(در ادامه حتما قسمت نکات کاربردی آفر را بخوانید)

جست و جوی خانه

یکی از قسمت های مهم در صفحه راهنمای خرید خانه در کانادا اینجا است و خبر خوب این که تقریبا تمام خانه های فروشی در سامانه MLS ثبت شده اند. بنابراین شما و مشاورتان به تمام فهرستینگ ها (آگهی ها) دسترسی دارید و آن ها را می بینید. اما این روش جست وجو اساسا وقت گیر است و شما هربار باید فیلتر کنید و بعضی از خانه ها را دوباره آنالیز کنید. چرا که تعداد آگهی ها معمولا زیاد است و طبیعی است که شک کنید که قبلا دیده اید یا نه. پس راه چاره چیست؟

روش اول: جست وجو در سایت های realtor.ca و rew.ca. در این سایت ها می توانید سرچ خود را ذخیره کنید. یعنی با استفاده از این روش یک بار که فیلتر کردید می توانید آن را ذخیره کنید و بعد از آن فهرستینگ های نو مستقیم برای شما ایمیل می گردد.

روش دوم: استفاده از سامانه Paragon. خودم از این سامانه استفاده می کنم. زیرا علاوه بر اینکه تنظیمات بیشتر و دقیق تری دارد، به شما اجازه می دهد که برای هر کدام از این خانه ها یادداشت بگذارید و تعیین کنید که کدام را دوست دارید و کدام را دوست ندارید (در عکس پایین این قابلیت ها تعیین است).

یکی دیگر از ویژگی های سامانه Paragon این است که می توانید در همان جا در مورد یک فهرستینگ با مشاورتان گفتگو کنید (البته اگر مشاور به شما دسترسی دهد). از همه مهم تر اینکه می توانید محدوده جست وجو را بر روی نقشه تعیین کنید.

این چند نکته را هم لطفا بعنوان راهنمای خرید ملک در کانادا در نظر بگیرید. بیشتر مشتریانم ابتدا تصور می کردند که این کارها بی فایده است. ولی بعد به این نتیجه رسیدند که کارهای خوبی بوده است و به یاریشان آمده است:

• اکیدا توصیه می کنم که حضوری بازدید کنید و حتما چند دقیقه ای برای گشت زدن در اطراف خانه وقت بگذارید.
• از عکس گرفتن و فیلم برداری غافل نشوید. حتی اگر نمی خواهید آنجا را بخرید، باز هم از جاهای مختلف عکس و فیلم بگیرید و در آغاز فیلم برداری آدرس خانه را بگویید (این شامل تابلو اعلانات، و بیرون ساختمان هم می گردد).
• معمولا عکاسان حرفه ای از لنز wide با زاویه باز استفاده می نمایند. بنابراین وقتی عکسی را می بینید که به این شکل گرفته شده است، خودتان سی درصد فضا را کوچک تر در نظر بگیرید.
• هر خانه ای که بازدید می کنید از هر سمت آن (شمال، جنوب، شرق و غرب) حداقل یکی از پنجره ها را باز کنید و اگر می توانید سرتان را هم بیرون ببرید و به بالا و پایین یک نگاهی بیندازید.
• اگر در خانه ای شمع روشن باشد یا بوی خوش بو نماینده بیاید، به احتمال زیاد در حالت عادی آنجا بوی نم و رطوبت و یا بوی سیگار می دهد.
• از مشاورتان بخواهید پنجره آپارتمان یا تاون هاوس را از بیرون هم به شما نشان دهد.
• حتما پارکینگ و انباری را بازدید کنید و از آن ها، به شکلی که شماره آن ها تعیین باشد، عکس بگیرید.
• اگر طبقه همکف یا اول را می خرید، مسیر رمپ پارکینگ و گیت ورودی را آنالیز کنید.
• و نکته آخر و شاید خنده دارترین، جای ریختن زباله و بازیافتی ها را بازدید کنید و به فاصله آن ها با آسانسور اهمیت دهید (یکی از دوستانم در ساختمانی زندگی می نماید که هر بار 15 دقیقه برای گذاشتن زباله باید زمان بگذارد!)

ارائه آفر، آشنایی با کاغذبازی ها، و مذاکره

کاغذ بازی: در کانادا اصولا همه از تعداد زیاد فرم ها گله مند هستند. اگرچه من هم بابت هر خرید ملک در کانادا باید وقت خیلی زیادی برای تنظیم مدارک بگذارم. ولی چون نظم و انضباط این کشور ناشی از همین ها است، با جان و دل تمام قوانین و شرایط خرید ملک در کانادا را می پذیرم و انجام می دهم.

چند فرم هست که مشاور شما آن ها را تنظیم می نماید و شما آن ها را امضا می کنید یا حرف اول نام و فامیلی (Initial) خود را آنجا می نویسید.

1. DORT: مشاور شما به شما تعهداتی دارد که در این فرم نوشته شده است. مشاور باید به شما یک نسخه از آن را بدهد تا حقوق قانونی تان را بدانید.
2. Privacy Notice and Consent: در این فرم شما تعیین می کنید که غیر از مشاورتان، چه کسی اجازه دارد با تلفن یا ایمیل شما تماس بگیرد.
3. Agency Agreement: قراردادی بین شما و مشاورتان که تعهدات اخلاقیتان به یکدیگر در آن مکتوب است (اگر از خدمات مشاورتان راضی نبودید، می توانید آن را یک طرفه فسخ کنید. شرح تکمیلی در ویدیوی همین صفحه)
4. Contract of purchase and sale: این همان آفر است که بعد از امضا کردن، به قرارداد بین خریدار و فروشنده تبدیل می گردد (در پایین عکس صفحه اول آن را گذاشته ام)
5. remuneration: مشاور شما به وسیله این فرم به شما اطلاع می دهد که فروشنده چه مبلغی را بعنوان دستمزد (و یا هر نوع هدیه و انتفاعی) به او داده است (معمولا درصدی از قیمت خانه در کانادا می باشد)
6. Subject removal: هر زمان که یکی از شرط هایی که در قرارداد گذاشتید محقق شد، با این فرم به فروشنده اعلام می کنید.

از بین فرم های بالا می توانید فرم های 1، 2 و 3 را در همان آغاز کار تنظیم کنید. اگر این فرم ها را در آغاز کار تنظیم کنید، وقت کافی دارید که آن ها را دقیقا بخوانید و هر جا سوال دارید از مشاور خود بپرسید. ضمناً، روزی که می خواهید آفر بنویسید وقت و تمرکزتان فقط روی خریدتان است نه کاغذ بازی. (روش کار من این است که هر 6 فرم را روز اول برای مشتریانم بند به بند شرح می دهم و یک نسخه هم می فرستم که اگر هم خواستند بعدا با حوصله و بدون دغدغه ببینند و سه تای اول را امضا نمایند، ولی روش کار مشاور شما می تواند متفاوت باشد).

برای مشاهده عکس صفحه اول قرارداد به طور کامل بر روی عکس زیر کلیک کنید.

مراحل عقد قرارداد و آفر:

1. وقتی از یک خانه خوشتان بیاید، مشاور شما یک قراداد تکمیل شده بر اساس قیمت، تاریخ دفترخانه و شرایطی که مد نظر شما است برای مشاور فروشنده می فرستد (آفر).
2. مشاور فروشنده و فروشنده می توانند پس از دریافت آفر، شرایط شما را بپذیرند یا آن را تغییر دهند. اگر آفر شما را بدون تغییر بپذیرند به آن Accepted Offer می گویند. اما اگر تغییراتی دهند و برای شما بفرستند، به آن Counter Offer می گویند.
3. اگر تغییراتی در آفر ایجاد نمایند، شما و مشاورتان تصمیم می گیرید که بپذیرید یا شما هم تغییراتی دهید و دوباره برای فروشنده بفرستید.
4. این رفت و برگشت تا جایی ادامه دارد که یا یک طرف انصراف دهد یا دو طرف به توافق برسند و Accepted offer شکل بگیرد.
5. بعد از این نوبت به برآورده شدن شرط هایی (subject) می رسد که خریدار در قرارداد آورده بود مثل Inspection Finance،Document.
6. وقتی این شرط ها محقق شد مشاور خریدار با استفاده از فرم Subject removal به مشاور فروشنده رضایتش (Satisfied) را اعلام می نماید و در همان فرم هم می تواند دفترخانه انتخابی خود را به خریدار اعلام کند.
7. معمولا روز بعد از ارسال فرم subject removal، خریدار یک چک بانکی به مبلغ 5 درصد کل ثمن معامله به آژانس مشاور خود می دهد (Deposit) و این پول تا روز دفترخانه در یک حساب امانی بانکی به نام آژانس املاک می ماند.
8. چند روز قبل از دفترخانه خریدار و بانک الباقی ثمن معامله و هزینه ها را تحویل Notary Public (دفترخانه) می دهند تا دفتر خانه در روز Completion date انتقال سند را انجام دهد.
9. معمولا فردای روز دفترخانه (Conveyancing day) مشاور شما کلید خانه را از مشاور فروشنده می گیرد و به شما تحویل می دهد.

نکته:

1. آغاز قسط دادن شما بر اساس تاریخ دفترخانه است نه تاریخ عقد قرارداد.
2. تاریخ دفترخانه را برای آدینه (آخرین روز کاری هفته) نگذارید و با تعطیلات رسمی نیز یک روز فاصله دهید.

مذاکره: بسیاری از افراد مذاکره را به یک مسابقه طناب کشی تشبیه می نمایند؛ به شکلی که طرفین قرارداد در زمان نوشتن آفر کوشش می نمایند برای خودشان امتیاز بگیرند. اما تعریف شخصی محسن صانعی از مذاکره این است: ایجاد فضای محبت آمیز و محترمانه با تمام عوامل دخیل در خرید، از اولین پیغام و تماس جهت بازدید ملک تا بعد از تحویل ملک، به شکلی که همه (فروشنده، مشاور فروشنده و مستاجر احتمالی) در ایجاد نتیجه با میل و رغبت درونی مشارکت، احساس همدلی و هم بستگی نمایند.

به تجربه و نظر من، این نوع از رفتار محترمانه در کنار انسانیت و اخلاق مداری، به شکل اتوماتیک هم حقوق کلاینت را محفوظ نگه می دارد و هم یک تجربه راحت و بی دردسر را برایش فراهم می نماید.

آماده شدن برای روز Closing و پرداخت هزینه ها

دفترخانه بعد از دریافت مدارک از مشاور شما، یک صورتحساب به شما می دهد که در آن جمع تمام هزینه ها، دیپازیت و الباقی بدهی خریدار قید شده است. همان طور که در بالا هم اشاره کردم چند روز قبل از روز دفترخانه، خریدار و نماینده بانک الباقی ثمن معامله را تحویل Notary Public (دفترخانه) می دهند تا در روز (Completion date) دفترخانه انتقال سند را انجام دهد و تمام هزینه ها و پول فروشنده را هم پرداخت کند (خریدار معمولا یک روز قبل یا همان روز برای امضا به دفترخانه می رود).

نتیجه‌گیری:
خرید خانه در کانادا فرآیندی چندمرحله‌ای است که نیاز به دقت، تحقیق، و آگاهی دارد. از مشاوره اولیه با متخصصان املاک و وام مسکن گرفته تا جست‌وجوی ملک، بررسی اسناد و مذاکره بر سر قیمت، هر مرحله می‌تواند تأثیر مهمی بر تجربه خرید شما داشته باشد. داشتن اطلاعات کافی در مورد انواع وام‌های مسکن، روند قانونی خرید، و نکات کلیدی هنگام بازدید از خانه‌ها می‌تواند شما را از مشکلات احتمالی دور نگه دارد و به یک خرید موفق منجر شود. با برنامه‌ریزی صحیح و استفاده از راهنمایی‌های این مقاله، می‌توانید تصمیمی آگاهانه بگیرید و خانه ایده‌آل خود را در کانادا خریداری کنید.